پایان نامه های کارشناسی ارشد

راهکارهای الزام طرفین به تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان

در مبحث اول از فصل دوم در خصوص تشریفات عقد و طریقه اعلام اراده در قرارداد پیش فروش ساختمان بحث کردیم. اینک با توجه به توضیحات بالا باید گفت: هرچند در بیشتر موارد قانونگذار اصل را بر اعتبار اسناد عادی قرار داده، لیکن درقرارداد پیش فروش چنانچه قرارداد بدون تنظیم سند رسمی یعنی با سند عادی منعقد شود با توجه به آنکه مقنن تنظیم سند رسمی را ضروری دانسته و به عبارت بهتر اصل را بر بی اعتباری سند عادی مستند آن معامله قرار داده بنابراین ذینفع می بایست با دلایل مقتضی، آن معامله را ثابت کند. اما اینکه قانونگذار چگونه می تواند طرفین را ملزم به رعایت تشریفات سند رسمی بنماید با توجه به ضمانت اجراهایی است که در قانون مقرر داشته است. در بحث ما ماده ۳ ق.پ.س تنظیم سند رسمی را برای معاملات پیش فروش ساختمان ضروری دانسته ولی چون به دلایلی که در فصل دوم گفته شد خود معامله به هیچ عنوان باطل نمی باشد، قانونگذار در همین قانون ضمانت اجرا قرار داده تا طرفین به خودی خود ترغیب به تنظیم سند رسمی شوند. این ضمانت اجراها که برخی مثبت و برخی منفی هستند به شرح ذیل است:

تنظیم قرارداد بدون لزوم ارائه گواهی مالیاتی

کلیه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی محتاج به ارائه گواهی مالیاتی است و گرفتن این گواهی در عمل چندین روز وقت متعاملین را می گیرد.[۷۲] قانون پیش فروش ساختمان برای ترغیب مردم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش از طریق سند رسمی و مراجعه به دفترخانه در ماده ۵ قانون مقرر می دارد: « تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.» بنابراین، با توجه به این مقرره طرفین هزینه های کمتری را بابت نقل و انتقال پرداخت می کنند و هم اینکه نیازی نیست مدت زمانی را جهت اخذ این گواهی در ادارات مالیاتی تلف کنند تا موفق به اخذ این گواهی شوند.

پرداخت جریمه تاخیر در صورت تخلف در انجام تعهدات

در هر قراردادی طرفین معمولا ضمانت اجرائی را جهت جلوگیری از تخلف طرف مقابل در نظر می گیرند تا به واسطه آن، خسارات  احتمالی آینده را که به علت این تخلف به متعهدله وارد می شود جبران نمایند. حال چنانچه به هر دلیلی این ضمانت اجرا در قرارداد توافق نشده باشد چون در قانون مدنی حکم خاصی پیش بینی نشده است باید به قواعد عام مراجعه شود که طی آن زیان دیده با اثبات خسارات وارده از ناحیه طرف معامله به واسطه تخلف از تکالیف قراردادی، می تواند تقاضای جبران خسارات را مطابق نظر کارشناس بنماید. در قراردادهای پیش فروش فراوان دیده شده که پیش فروشنده در تعهدات خود راجع به احداث به موقع یا تحویل در سر موعد تاخیر نماید. همینطور در موارد بسیاری پیش فروشنده با وجود اینکه ساختمان را تحویل داده است در انتقال رسمی سند مالکیت قصور می ورزد. ماده ۶ قانون برای پیش فروشنده در صورت عدم اجرای تعهد، جرائم بسیار سنگینی در نظر گرفته است. متن ماده این است که: « چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

۱ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقف گاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده.
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد. »

این ماده بیانگر این است که قانون به شدت با سازندگان به اصطلاح بدقول برخورد می کند. چرا که پیش فروشنده در قبال تاخیر در ایفای تعهدات به پرداخت جریمه های سنگینی محکوم خواهد شد. به عنوان نمونه، بند چهارم ماده ۶ پیش فروشنده را در صورت عدم اقدام به موقع تنظیم سند رسمی به پرداخت روزانه یک در هزار ثمن معامله ملزم می کند. یعنی چنانچه مثلا قریب سه سال تاخیر در سند زدن صورت پذیرد، پیش فروشنده عملا مکلف است ثمن دریافتی را بازگردانده و ساختمان را تحویل و سند رسمی را نیز منتقل نماید. والا در صورت تاخیر بیشتر، چه بسا از جیب نیز می بایست مبلغی پرداخت نماید. نکته مهم این ماده آن است که با توجه به اینکه قانونگذار متذکر گردیده « … مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند.» کاملا روشن است که طرفین نمی توانند با توافق یکدیگر میزان و درصد جرایم تاخیر را کاهش دهند و هیچ راه گریزی برای پیش فروشنده متخلف از پرداخت این جرایم تاخیر باقی نمی ماند، هرچند با وجود اینکه محتوای قانون پیش فروش ساختمان با نظم عمومی برخورد دارد، همین امر کافی است که پیش فروشنده و پیش خریدار نتوانند خلاف قانون توافق کنند اما شاید قانونگذار احتمال داده که تفسیرهای متفاوتی در این خصوص وجود داشته باشد ناچار صراحتا توافق خلاف این مبالغ را در جهت تقلیل میزان جرایم تاخیر، باطل اعلام کرده است.

بنابراین، این ضمانت اجرا پیش خریداران را کاملا ترغیب می کند که جهت انعقاد قرارداد پیش فروش به تنظیم سند رسمی روی بیاورند، زیرا که این تبعات سنگین یا موجب می شود تا حد امکان در موعد مقرر به مسکن خود دست یابند و یا اینکه لااقل خسارات وارده به آنها تا حدود زیادی جبران خواهد شد. البته، این راه حل تمام نیست چرا که احتمال دارد پیش فروشنده در وضعیتی قرار گیرد که توقف ساخت و ساز را به ادامه آن ترجیح دهد در آن زمان شاید این جریمه ریالی ضمانت اجرای مناسبی نباشد[۷۳]. لذا بهتر بود قانونگذار تعیین قدرالسهم را در قرارداد پیش فروش پیش بینی می کرد بدین صورت که چنانچه به هر دلیل پروژه پیش‌فروش شده به مرحله تحویل واحدها نرسد، پیش‌خریدار صاحب مساحت مشخصی از زمین پروژه خواهد بود که با فروش آن می‌تواند هزینه‌های پرداختی را جبران کند. [۷۴]

 حق فسخ پیش خریدار

همانطور که در مبحث سوم از فصل دوم به طور مبسوط توضیح داده شد در مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ ق.م به نسبت ماده ۷ ق.پ.س حق فسخ خریدار محدود بوده و استرداد ثمن نیز به نرخ قرارداد است. ماده ۷ قانون مزیتی را برای پیش خریدار درنظر گرفته که شامل حق فسخ و اخذ خسارت بر پایه قیمت روز بناء می باشد.

این ماده مقرر می دارد: «درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفا خریدار حق فسخ دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.»

ماده ۷ فرض کرده کاهش یا افزایش پنج درصدی مساحت ساختمان امری طبیعی است لذا برخلاف مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ ق.م برای طرفین حق فسخ در نظر نگرفته است. اما اگر میزان اختلاف مساحت از پنج درصد آن متجاوز شود این حق را به پیش خریدار داده که قرارداد را فسخ کند، ولی پیش فروشنده در این صورت نیز حق فسخ ندارد چرا که او خودش ساختمان را ساخته و لذا نمی توانسته از مساحت ساختمان بی اطلاع باشد و اگر زیانی هم به بار آید ناشی از تقصیر خود اوست.[۷۵]  ضمانت اجرای دیگر که برای ترغیب پیش خریدار به تنظیم سند رسمی در نظر گرفته شده این است که اگر مساحت واحد کمتر از ۹۵% میزان مقرر در قرارداد باشد، اینجا دیگر تخلف پیش فروشنده در نظر قانونگذار طبیعی نبوده و او ملزم است که خسارت وارده را برپایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی بپردازد. البته منظور از خسارت همان مساحتی است که از ۹۵% تقلیل یافته نه آن پنج درصدی که در ابتدای ماده تحت عنوان مابه التفاوت از آن یاد شده است. به عبارت بهتر، پیش فروشنده تا ۵% را براساس مبلغ مندرج در قرارداد پرداخت می کند و مازاد آن را به قیمت روز مطابق نظر کارشناس.

نکته مهم در این ماده در نظر گرفتن حق فسخ برای پیش خریدار است، بدین صورت که پیش خریدار می تواند محاسبه کند کدام یک بیشتر حقوق او را تامین می کند: دریافت خسارت یا فسخ قرارداد. چگونگی دریافت خسارت در این ماده آمده و نتیجه اعمال فسخ در ماده بعدی. لازم به یادآوری است که فسخ عمل قضایی نیست و با اراده صاحب خیار (پیش خریدار) صورت می پذیرد و دادگاه اعلام می کند که مدعی خیار فسخ داشته یا نه؟[۷۶]

استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پیش خریدار

به دنبال احکام مندرج در مواد ۶ و ۷ قانون، ماده ۸ نیز آنها را کامل کرده و برخلاف روال معمول و مواد قانون مدنی پیش فروشنده را مکلف کرده که در هر صورت فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار، ثمن معامله را نه مطابق قرارداد بلکه به نرخ روز بازگرداند. ماده اخیر الذکر چنین است: « در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می کند، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.»

ممکن است با توجه به رشد روز افزون قیمت مسکن در جامعه پیش فروشنده به جهت سود آوری بیشتر این نفع را داشته باشد که پیش خریدار قرارداد پیش فروش را فسخ کند، تا با استرداد ثمن به او ساختمان را به قیمتی گزاف تر به مشتریان جدید بفروشد. قانونگذار برای جلوگیری از این اقدام، مقرر نموده در صورت فسخ از ناحیه پیش خریدار، پیش فروشنده می بایست ثمن معامله را نه براساس مبلغ مندرج در قرارداد بلکه بر اساس قیمت روز بناء و طبق نظر کارشناس به او پرداخت کند. لذا این حکم قانون، جلوی پیش فروشندگان متخلف در این زمینه را می گیرد و به نفع پیش خریداران است تا جهت استفاده از این مقرره به تنظیم اسناد رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان روی بیاورند. باید دانست در حقوق ما نمی توان به استناد امتناع طرف قرارداد از اجرای تعهد عقد را فسخ کرد. ولی این قاعده استثناهای فراوان دارد[۷۷] که یکی از آنها در این قانون است.

اعطاء تسهیلات خرید توسط بانکها

تا قبل از تصویب قانون پیش فروش ساختمان قراردادهای پیش فروش از طریق تنظیم سند عادی منعقد می شد و بانکها نیز نمی توانستند تا زمانی که سند رسمی انتقال بین طرفین تنظیم نشده ملک را به عنوان وثیقه در رهن بگیرند.

روش بانکها در عمل اینگونه بود که به سازندگان تسهیلاتی در قالب مشارکت مدنی می دادند و این تسهیلات به عنوان سهم الشرکه بانک محسوب می شد که با سهم الشرکه سازنده(شریک) در حساب مشترک واریز می شد و شریک از این سرمایه جهت ساخت آپارتمان استفاده می کرد، و در عوض بانک عرصه ساختمان را در رهن می گرفت و در اعیانی هم که شریک بود.[۷۸] سپس با پایان کار ساختمان، بانک سود دوران مشارکت را نقدا از سازنده اخذ می کرد و سهم الشرکه خود را به سازنده واگذار و عوض آن را به طور اقساطی دریافت می نمود و در همین زمان بود که سازنده با معرفی پیش خریداران به بانک موجب می شد که بانک قرارداد فروش اقساطی را با پیش خریداران منعقد کند. اما با وضع قانون جدید و مطابق ماده ۱۰ آن «درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌ شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.» . فرق روش سابق با راه حل این قانون این است که در روش سابق بانک پس از پایان کار ساختمان و صدور صورت مجلس تفکیکی و قابلیت ترهین واحدهای جدید، تسهیلات پرداخت می کرد. ضمانت اجرایی که در این ماده وجود دارد این است که پیش خریداران می توانند با قرارداد پیش فروش ساختمان از بانکها وام بگیرند.

امری که قبلا سابقه نداشته است. طبق این ماده بانک بدون دخالت پیش فروشنده، مستقیما به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش تسهیلات خرید می دهد آن هم قبل از پایان کار و چه بسا در بدو انعقاد قرارداد پیش فروش این مهم انجام می گیرد. این ضمانت اجرایی است که به نفع هر دو طرف است.

به نفع پیش فروشنده است از این لحاظ که عامه مردم به وسیله این تسهیلات آسانتر ساختمان های آنها را می خرند و به سود پیش خریدار است که وجه خرید مسکن خود را در ابتدای کار به وسیله تسهیلات بانکی به دست می آورد در حالی که قبلا می بایست وام را پس از احداث ساختمان اخذ می کرد که در صورت اخیر، قیمت مسکن بسی گرانتر از زمان پیش خرید آن است، بنابراین پیش خریدار می تواند منبعد وام بانکها را در زمانی که قیمت ساختمان پایین تر است دریافت نماید[۷۹]، نه زمانی که ساخت آن پایان یافته و قیمت آن بالا رفته است.

 
سایت سبز فایل بزرگترین و جامع ترین سایت مرجع فروش و دانلود پایان نامه های مقطع کارشناسی ارشد می باشد. با امکان دانلود رایگان دمو (فهرست و فصل اول همه پایان نامه ها در سایت به صورت رایگان در دسترس است تا کاملا با محتویات آن آشنا شوید) سایت سبز فایل امکان خرید پایان نامه را برای دانشجویان و محققان محترم برای استفاده در تحقیقات فراهم نموده است. برای پیدا کردن پایان نامه مورد نظرتان عبارت مورد نظر خودتان را در کادر زیر جستجو کنید:
در ضمن برای راحتی دسترسی ، عناوین همه فایل های مربوط به هر رشته را در یک صفحه گردآوری کره ایم. برای دسترسی به رشته مورد نظرتان از منوی بالای سایت وارد شوید.